Po pierwsze, uzyskanie numeru podatnika - niezbędny pierwszy krok dla każdego inwestora lub osoby fizycznej zamierzającej uczestniczyć w portugalskiej gospodarce - pozostaje niepotrzebnie skomplikowane. Ten przestarzały proces powinien symbolizować otwarte zaproszenie do inwestowania, ale zamiast tego przypomina system, który stawia bariery tam, gdzie nie powinny one istnieć.

Jest to symbol szerszego problemu: Polityka gospodarcza Portugalii niestety często nadaje priorytet natychmiastowym zwrotom podatkowym kosztem długoterminowego wzrostu i integracji. Nigdzie nie jest to bardziej widoczne niż w krajowych ramach opodatkowania nieruchomości. Mieszkanie, podstawowe prawo człowieka, jest obciążone podatkami na każdym etapie własności, co czyni je zaporowo drogim dla wszystkich, z wyjątkiem najbogatszych osób.

Przy zakupie nieruchomości podróż podatkowa rozpoczyna się od podatku od przeniesienia własności (IMT) i opłaty skarbowej (IS) pobieranych przy zakupie. Łączne obciążenie tymi jednorazowymi podatkami może osiągnąć prawie 9% w przypadku nieruchomości o wartości od 316 772 EUR do 607 528 EUR, co jest jedną z najwyższych stawek w Europie. Po zakupie nieruchomości właściciele są nadal zobowiązani do zapłaty rocznego podatku od nieruchomości (IMI), który w przypadku nieruchomości miejskich wynosi od 0,3% do 0,45% wartości podatkowej nieruchomości. Wreszcie, przy sprzedaży nieruchomości, jeśli nie zostanie ona ponownie zainwestowana w stałe miejsce zamieszkania, sprzedający muszą zapłacić podatek od zysków kapitałowych, którego połowa może wzrosnąć do krańcowej stawki 48%. System ten opodatkowuje osoby fizyczne na każdym etapie: przy wejściu, w trakcie posiadania i przy wyjściu.

Konsekwencje tak wysokich obciążeń podatkowych są oczywiste: mieszkania w Portugalii stają się coraz bardziej niedostępne, zwłaszcza dla rodzin z klasy średniej i młodych profesjonalistów. Polityka ta stworzyła rynek mieszkaniowy, który służy nielicznym uprzywilejowanym, jednocześnie marginalizując tych, którzy nie mają środków finansowych na poruszanie się po tym złożonym i kosztownym systemie. Nie jest przesadą stwierdzenie, że krytyczna ponowna ocena tych podatków jest pilnie potrzebna, jeśli Portugalia ma rozwiązać swój kryzys mieszkaniowy.

Wyzwania wykraczają poza własność i dotyczą także rynku wynajmu, który stał się centralnym punktem szerszej frustracji. W miastach takich jak Lizbona i Porto czynsze osiągnęły niezrównoważony poziom, napędzany przez połączenie popytu, nieefektywności regulacyjnej i braku podaży mieszkań. Obecne środki kontroli czynszów, mimo dobrych intencji, tylko pogłębiły ten problem. Ochrona obywateli znajdujących się w trudnej sytuacji jest niezbędna, ale ogólne przepisy, które zamrażają czynsze mieszkaniowe sprzed 1990 r. w ramach Miejskiego Systemu Najmu, zniekształciły rynek, zniechęcając do inwestowania w nieruchomości na wynajem i jeszcze bardziej ograniczając ich dostępność.

Co więcej, problem pustostanów w Portugalii pozostaje nierozwiązany. Szacuje się, że tysiące domów stoi pustych, a banki, firmy ubezpieczeniowe lub fundusze inwestycyjne czekają na odpowiedni moment do zainwestowania. Te pustostany stanowią zmarnowany zasób w kraju borykającym się z niedoborem mieszkań. Decydenci polityczni muszą podjąć zdecydowane działania w celu zidentyfikowania tych nieruchomości i stworzenia ukierunkowanych zachęt dla ich właścicieli do wprowadzenia ich na rynek, czy to poprzez tradycyjny wynajem, lokalne zakwaterowanie, czy też przystępne cenowo inicjatywy mieszkaniowe dostosowane do potrzeb gmin.

System wynajmu krótkoterminowego (Alojamento Local) ilustruje również napięcie między możliwościami ekonomicznymi a ideologią polityczną. W ostatnich latach lewicowe i centrolewicowe rządy wprowadziły środki ograniczające rozwój tego sektora, powołując się na obawy związane z nadmierną turystyką i jej wpływem na lokalne społeczności. Podczas gdy niektóre gminy, takie jak Lizbona, mogą rzeczywiście cierpieć z powodu przesycenia wynajmem krótkoterminowym, inne obszary odniosłyby znaczne korzyści ze zwiększonych inwestycji w lokalne zakwaterowanie. Niedawne wysiłki na rzecz upoważnienia gmin do regulowania tego sektora oferują obiecujące rozwiązanie, pozwalając na bardziej zrównoważone podejście, które uwzględnia lokalne potrzeby i możliwości, ale nadal potrzebne są bardziej skuteczne środki.

Do tych zawiłości należy dodać los chwalonego niegdyś portugalskiego programu Złotej Wizy, inicjatywy rezydencji przez inwestycje, która wcześniej przyciągała znaczny kapitał zagraniczny. W ciągu ostatniej dekady program ten znacząco przyczynił się do odnowy miast i inwestycji w nieruchomości, napędzając wzrost gospodarczy w miastach w całym kraju. Jednak pod presją populistycznej retoryki i lewicowej ideologii program został stopniowo zlikwidowany. Krytycy twierdzą, że Złota Wiza zaostrzyła kryzys mieszkaniowy, podnosząc ceny nieruchomości, ale to nadmierne uproszczenie. Zamiast eliminować część programu związaną z nieruchomościami, dlaczego nie zreformować go tak, by kierował inwestycje w przystępne cenowo projekty mieszkaniowe lub regiony o niedostatecznie rozwiniętej infrastrukturze? Takie podejście mogłoby dostosować cele programu do szerszych celów społecznych i gospodarczych, wspierając rozwój sprzyjający włączeniu społecznemu, zamiast go hamować.

Te niewykorzystane możliwości są potęgowane przez wysokie koszty związane z nowym budownictwem w Portugalii. Deweloperzy borykają się z szeregiem podatków, opłat i biurokratycznych przeszkód, które znacznie zawyżają koszty projektu. Najważniejszym z nich jest podatek od wartości dodanej (VAT) w budownictwie, który obecnie wynosi 23%. Obniżenie tej stawki do 6% przyniosłoby natychmiastową ulgę deweloperom, potencjalnie obniżając ostateczny koszt nowych domów. Taki środek musi być jednak starannie skonstruowany, aby zapewnić, że oszczędności zostaną przeniesione na nabywców, a nie wchłonięte przez zyski deweloperów. Jednym z możliwych rozwiązań jest objęcie sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT, wiążąc obniżoną 6% stawkę z wymogiem, aby ostateczne ceny sprzedaży odzwierciedlały niższe obciążenie podatkowe.

Kryzys mieszkaniowy w Portugalii nie jest jedynie kwestią podaży i popytu; jest on odzwierciedleniem głębszych problemów strukturalnych w systemie gospodarczym i politycznym kraju. Portugalia pozostaje stosunkowo biednym i nieproduktywnym krajem, a mimo to nadal marnuje szanse na wzrost pod przykrywką ideologicznej czystości. Kolejne rządy, napędzane przez lewicowe i centrolewicowe ideologie, systematycznie podkopywały inicjatywy, które mogłyby przynieść bogactwo i dobrobyt narodowi. Demontaż programu Złotej Wizy, erozja zachęt do rehabilitacji miast i nadmierne opodatkowanie nieruchomości są symbolami tego krótkowzrocznego podejścia.

Droga naprzód jest jasna, ale trudna. Decydenci polityczni muszą przedkładać pragmatyczne rozwiązania nad ideologiczną postawę, koncentrując się na środkach, które przyciągają inwestycje, zachęcają do rozwoju budownictwa mieszkaniowego i sprawiają, że domy są bardziej przystępne cenowo dla wszystkich. Obniżenie podatku VAT na budowę, reforma przepisów dotyczących wynajmu i rewitalizacja programu Złotej Wizy to niezbędne pierwsze kroki.

Napisał Tomás Arantes e Oliveira, Senior Associate w CCA Law Firm - www.cca.law