Programa mais habitação, o que podemos esperar?

Para facilitar a compreensão do que foi aprovado, e dos efeitos pretendidos, do programa Mais Habitação, apresentamos aqui um resumo do mesmo:

1 - Limitação à subida das rendas nos novos contratos de arrendamento

Para as casas que estiveram arrendadas nos últimos cinco anos, os valores da renda dos novos contratos não podem ser superiores a 2% à renda do anterior. Excepção para o caso de contratos que não foram actualizados nos últimos três anos, em que se adicionar o coeficiente de correção desses mesmos anos.
Nota: esta limitação não se aplica para as casas com valores de arrendamento abaixo das do programa de arrendamento acessível (PAA).

2 - Rendas antigas e a sua actualização com base nos valores da inflação

Os contratos de arrendamento anteriores a 1990, com arrendatários com rendimento anual inferior a cinco salários mínimos nacionais, não serão transferidos para o Novo Regime de Arrendamento Urbano. Idem para contratos com arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos, ou que padeçam de doença ou incapacidade acima dos 60%. No entanto, estas rendas terão um regime especial de atualização, limitado ao valor de inflação, beneficiando os seus proprietários de isenção de IRS destes rendimentos bem como do IMI dos respetivos Imóveis.

Nota: está prevista a suspensão de IRS sobre as mais valias, por um prazo de dois anos, para reinvestimento do capital em imóveis para arrendamento. Esta suspensão de contagem deste prazo de 36 meses abrange as vendas ocorridas antes de 2020.

3 - Balcão do Arrendatário e do Senhorio

Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) passam a ter capacidade para despejos e da emissão do título de divida do arrendatário para o senhorio. O Estado passa a se responsabilizar por dívidas pelo não pagamento de rendas, até três meses das rendas devidas, medida essa com o objectivo de reforçar a credibilidade do mercado de arrendamento e a tranquilizar os senhorios perante incumprimentos dos arrendatários.

4 - Isenção do IRS sobre Mais-valias dos Imóveis vendidos ao Estado e aos Municípios.

Todos os imóveis vendidos ao Estado ou aos Municípios, para contribuírem para combaterem falta de habitação, através de arrendamento, vão estar isentos de pagamento de mais-valias pelos anteriores proprietários.

5 - Incentivos para a conversão de Alojamento Local (AL) em apartamentos para arrendamento urbano

Todos os Imóveis que estejam em regime de AL (com registo de AL emitido até 31 de dezembro de 2022), e que sejam postos á disponibilidade do arrendamento urbano, vão ter isenção de IRS e de IRC, sobre as suas rendas, até 31 de dezembro de 2029. Para tal terão de ter contrato de arrendamento assinado até 31 de dezembro de 2024.

6 - Suspensão das novas licenças de AL

Fora de zonas de alojamento rural ou de baixa densidade, a emissão de novas licenças de AL ficam suspensas. Por outro lado, é atribuído aos municípios, o controle destas, de modo a garantir equilíbrio entre a oferta de habitação e o alojamento para estudantes.

7 - Prazos de validade das licenças AL

Estas licenças passam a ter uma duração de cinco anos, podendo ser renovadas por mesmo período. Está previsto que o Governo efectue uma reavaliação das licenças em 2030, com excepção dos imóveis, em AL, constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029. Para esses, a reavaliação da licença só ocorrerá após a amortização integral desse mútuo. Nota: até dois meses após a entrada em vigor do novo diploma, os titulares do registo da licença AL têm que comprovar a atividade da mesma. Caso não o façam a licença será anulada.

8 – Oposição dos condomínios a AL

Se a maioria dos condóminos votarem contra a actividade de AL numa fração do condomínio, esta não pode ser exercida, excepto se o edifício já estivesse previsto para esse efeito (AL), em que os condóminos não podem se opor a tal.

9 - Contribuição adicional para os AL

O diploma cria uma contribuição extraordinária, com base na aplicação de um coeficiente relacionando a área do imóvel, a sua localização (em função da pressão urbanística) e do seu rendimento. A taxa mínima será de 20%. Para imõveis afectos a AL, o chamado valor patrimonial tributário (VPT) para o cálculo do IMI, será sempre 1 (100%), independentemente da idade do imóvel.

10 - Arrendamento forçado para as casas devolutas

Esta medida têm gerado muita polémica confusão tanto a nível nacional como internacional, inclusive devido a dúvidas da sua legalidade face aos direito da propriedade, consagrado na constituição.

Basicamente a lei prevê que casas que se encontram devolutas há mais de dois anos, em zonas de grande concentração e densidade urbana, poderão serem alvo arrendamento forçado a entidades como o município, que as sub-arrenda posteriormente, dotando o mercado de mais fogos para a sua população. Não estão incluídas casas de férias ou de casas cujo proprietário esteja ausente por razões de trabalho ou saúde.

A norma prevê que depois de dois anos na qual o imóvel esteja devoluto ou sem uso o município notifique o proprietário para dar uso ao imóvel. O proprietárii terá então 90 dias para responder a essa notificação ou para dar uso ao imóvel; caso contrário, ou seja se a situação se manter, o município poderá forçar o arrendamento da mesma.

11 - Taxas agravadas de IMI e autarquias que não adiram ao regime do arrendamento forçado

Com o objectivo de forçar as autarquias a utilizarem o regime do arrendamento forçado, o diploma prevê que, caso o município não adira a este regime, não poderá aplicar as taxas agravadas de IMI aos imoveis devolutos do concelho.

12 - Benefícios fiscais para obras em casas destinadas ao programa de arrendamento acessível

Para casas alvo de reforma e destinada ao Programa do Arrendamento Acessível (PAA), o Governo prevê vários incentivos fiscais, nomeadamente o IVA, sobre os custos da renovação, será de 6%, isenção de IMI pelo menos para três anos (em alguns casos para mais 5 anos), bem como isenção de IMT para quem adquira imóveis para reabilitar e entregar ao PAA.

13 – Comunicação do contrato de arrendamento à Autoridade Tributária (AT)

O diploma permite que também o inquilino possa apresentar o contrato de arrendamento à AT (anteriormente só o senhorio o poderia fazer). Esta medida pretende contribuir para acabar com os contratos ilegais, e com os casos em que o senhorio não tenha feito esse comunicado obrigatório.

14 - Isenção do pagamento de mais-valia na venda do imóvel para amortização de crédito hipotecário associado

O Diploma integra igualmente uma disposição que concede isenção da mais valia na venda de uma habitação, nos seguintes termos: a) o imóvel é habitação própria e permanente do proprietário ou dos seus descendentes; b) que a venda seja realizada entre 01 de janeiro de 2023 e 31 de dezembro de 2024. c) e que o crédito hipotecário seja amortizado até três meses após a realização da venda.

15 - Descida da taxa especifica do IRS incidente sobre as rendas

O governo pretende criar um incentivo aos investidores que arrendem as suas casas, de modo a aumentar o parque habitacional existente. Em concreto temos uma redução da Taxa do IRS base, de 28% para 25% em sede de IRS sobre as rendas (poucas expectativas de algum efeito interessantes sobre o mercado). Mais significativa será a redução para contratos de longa duração, em que a taxa será reduzida para 10% e mesmo para os 5%, para o caso de contratos com duração superior a vinte anos.

16 – Fim das Autorizações de Residência por meio de Investimento (ARI) os chamados Vistos Gold

Com esta medida, simplesmente deixou de ser possível a concessão de vistos de residência através da aquisição de imóveis ou de outros investimentos. No entanto, face a alguns défices e outros aspectos legais, o governo alterou a base original, relacionada com prazos legais e direitos adquiridos dos vistos já concedidos. São assim admitidos os novos pedidos de ARI sobre os quais tenha sido emitida, previamente à entrada em vigor da presente lei, declaração pelo GEPAC.

Apesar de existirem outras opções de vistos para residência em Portugal, a grande incerteza criada, nomeadamente devido à péssima forma como foi feita a comunicação desta matéria, prejudicou seriamente o bom nome de Portugal, seja a nível nacional seja a nível internacional.

17 – Autorização para a conversão de espaços e edifícios comerciais e de serviços em habitacionais

Com o objectivo de contribuir para o aumento do parque residencial nacional, está prevista a introdução, no regime jurídico do urbanismo, de processos mais céleres e menos burocráticos para a alteração do uso de imóveis comerciais e de serviços em residenciais. Nomeadamente, dispensando a necessidade de revisões de planos de ordenamento do território (PDM), do processo de emissão de licenças de habitação, entre outras.

18 – Desenvolvimento de novas Cooperativas de habitação

Ainda por definir, devido à sua complexidade, o Governo quer criar um modelo de promoção imobiliária, para criar habitação para arrendamento a níveis de renda similares aos da PAA. Nomeadamente pondera-se a entrega de solos e edifícios do Estado, para cooperativas de habitação, para construção ou reconversão de edifícios para casas para arrendamento acessível.

19 - Simplex no licenciamento

Aqui a vontade do legislador é de entregar a responsabilidade técnica aos projetistas e criar um sistema de penalização para as entidades públicas se não cumprirem com os prazos previsto na lei para a apreciação e pareceres perante os privados. Pretende-se incentivar as entidades públicas a cumprir com as suas responsabilidades dentro do prazo estabelecido.

20 - Financiamento público para investimento habitação a custos controlados (previstos 250 ME para este instrumento)

Aqui o Governo oferece uma linha de crédito para projetos que se destinam a habitação acessível, com a obrigação de colocar estes imóveis no mercado de arrendamento (PAA), num prazo mínimo de 25 anos no regime do PAA. Para qualquer aquisição posterior dos mesmos, o Município e o IHRU terão sempre direito de preferência. Estas medidas são disponíveis para cooperativas de construção, municípios, instituições de solidariedade social e empresas de construção.

21 - Apoio financeiro para os municípios para obras coercivas (previstos 150 ME)

O Banco Português de Fomento vai criar uma linha de financiamento, para as Autarquias, no valor de 150 milhões de euros, para a realização de obras sem o consentimento do proprietário ou responsável pelo imóvel, nas condições previstas no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação.

Resumo:

O Programa Mais Habitação é uma iniciativa do governo português para combater a crise habitacional no país e promover o acesso a habitação adequada: pretende aumentar o número de habitações disponíveis a preços acessíveis, bem como melhorar as condições de vida das famílias portuguesas.

No entanto, porque o Governo não procurou consensos políticos, ignorou uma série de propostas da oposição que, no nossos entender, poderiam ter criado algumas políticas e medidas mais eficazes.

Sendo o Programa Mais Habitação uma resposta abrangente e multifacetada a um problema tão amplo, procurando melhorar a acessibilidade, a qualidade e a oferta de habitação, bem como combater a especulação imobiliária e garantir condições habitacionais adequadas para todos os cidadãos, as suas muitas falhas e políticas notoriamente pouco eficazes a desclassificam como efectiva para enfrentar este desafio.

Não nos parece ser um programa que resolva os problemas da habitação, porque mais uma vez é conduzido por mera ação ideológico e partidário, sendo óbvio que se dirige somente ao voto e não para a solução do problema que a sociedade portuguesa enfrenta desde o 25 de Abril 1974.

Paulo Lopes - Economist, CEO of Casaiberia

pl@casaiberia.com

Paulo Lopes is a multi-talent Portuguese citizen who made his Master of Economics in Switzerland and studied law at Lusófona in Lisbon - CEO of Casaiberia in Lisbon and Algarve.

Paulo Lopes