Questa tendenza è stata osservata sia nel mercato degli investimenti commerciali che nei segmenti transazionali dell'edilizia residenziale, alberghiera, commerciale e logistica. Fa eccezione il settore degli uffici, dove l'attività è cresciuta notevolmente rispetto all'anno precedente. Va inoltre sottolineato che, in alcuni dei settori analizzati, la scarsità di offerta disponibile per l'occupazione immediata continua a creare le condizioni per una crescita dei prezzi e dei redditi, anche in uno scenario di domanda meno espansiva.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research di JLL, commenta: "Un inizio d'anno con un'attività moderata era già previsto. Questo è sempre un periodo di maggiore attesa per l'evoluzione dell'economia, soprattutto a causa dell'inflazione e dell'aumento dei tassi di interesse. Lo svolgimento delle elezioni ha contribuito ad aumentare l'incertezza che naturalmente predomina all'inizio dell'anno, portando gli operatori economici a diventare più cauti nelle loro decisioni di investimento". La risposta del mercato a un maggiore livello di incertezza è stata quella di "aspettare e vedere", sia nel mercato commerciale che in quello residenziale.

Nel primo trimestre di quest'anno sono stati investiti 260 milioni di euro in immobili commerciali, con una differenza minima rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso (-5%) e alla media degli ultimi tre anni (+6%). Nel settore alberghiero, il numero di ospiti e di pernottamenti nei primi due mesi dell'anno ha registrato lievi miglioramenti rispetto al 2023 (rispettivamente del 5% e del 3%), così come i livelli di occupazione, che nel primo trimestre hanno raggiunto il 60% a Lisbona e il 53% a Porto, in entrambi i casi due punti percentuali in più rispetto al primo trimestre del 2023. Nel settore abitativo, JLL stima che la domanda in questo trimestre sia ancora leggermente inferiore rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente, tuttavia la tendenza più recente è quella di una stabilizzazione dei livelli di transazioni, evidenziando la buona dinamica delle vendite nello stabilimento per progetti differenziati e anche il mantenimento dell'attività tra gli acquirenti internazionali. Anche nel retail le vendite segnalano una variazione residua di circa lo 0,5%, evidenziando la stabilità operativa dei diversi format immobiliari retail.

Il segmento degli uffici si distingue positivamente dal resto, registrando una notevole ripresa rispetto all'anno precedente, con un'acquisizione più che raddoppiata sia a Lisbona che a Porto, rispettivamente con 73.700 m2 e 18.000 m2 . Vale la pena notare anche il comportamento degli immobili industriali e logistici, in cui l'occupazione ha registrato un calo del 20% rispetto all'anno precedente, anche se a causa della mancanza di offerta da assorbire, mentre gli affitti hanno continuato a salire.

Secondo Joana Fonseca, "la scarsità di immobili disponibili adatti alle esigenze della domanda continua a influenzare il comportamento del mercato nei segmenti più diversi. Pertanto, nonostante il naturale rallentamento della domanda registrato lo scorso anno, non si registrano adeguamenti al ribasso dei prezzi e degli affitti e in alcuni segmenti si registrano addirittura aumenti di valore. Ciò è particolarmente visibile nell'edilizia residenziale, nella logistica e negli hotel, mentre settori come gli uffici e il retail mantengono i loro affitti primari a livelli molto robusti."

Nel settore alberghiero, le tariffe medie giornaliere hanno raggiunto i livelli massimi per questo periodo dell'anno a Lisbona (139 euro) e a Porto (99 euro), con un impatto sul RevPAR, che ha raggiunto rispettivamente 83 e 52 euro. Per quanto riguarda le abitazioni, fermo restando il fatto che l'anno scorso si è registrato un calo di quasi il 19% delle vendite, i prezzi a livello nazionale mantengono una traiettoria ascendente che, anche se rallentata, continua a raggiungere circa l'8% (dati INE). Nel primo trimestre, i prezzi dovrebbero mantenere questa tendenza, sia per la disparità tra domanda e offerta, sia per il persistente aumento dei costi di costruzione. Per quanto riguarda la logistica, si è registrato un aumento degli affitti prime nella maggior parte delle aree delle regioni di Lisbona e Porto, continuando il comportamento degli ultimi trimestri. Per quanto riguarda il commercio al dettaglio, si nota che gli affitti si sono stabilizzati in diversi formati, ad eccezione del commercio ambulante a Porto, dove la tendenza è all'aumento, soprattutto in Avenida dos Aliados, che ha raggiunto i 55 euro/m2. Gli affitti degli uffici di prima categoria sono rimasti, in generale, stabili, attestandosi a 28 euro/m2 a Lisbona (Prime CBD) e a 19 euro/m2 a Porto (CBD Boavista).

"Dopo il primo trimestre, il mercato ha dimostrato ancora una volta la sua resistenza in situazioni di maggiore incertezza o avversità. E ora che abbiamo un nuovo Governo in carica, con l'annuncio della rettifica di molte misure particolarmente penalizzanti per il settore; in cui si prevede una riduzione delle condizioni di accesso al credito e il controllo dei livelli di inflazione, la prospettiva è che l'anno 2024 recuperi progressivamente la dinamica della domanda nei vari settori, mantenendo il conseguente stimolo all'apprezzamento", osserva Joana Fonseca.

Aggiunge: "Arrivati a questo punto, sia per quanto riguarda l'impatto delle condizioni macroeconomiche sia per quanto riguarda l'impatto del contesto politico, siamo in grado di avere prospettive più solide per l'attività di mercato in termini di domanda. Ora attendiamo con ansia la concretizzazione delle nuove proposte governative per l'edilizia abitativa, in modo da poter finalmente mobilitare il settore per creare un'offerta abitativa, facendolo con scala e diversificazione delle fasce di valore. È questa la questione strutturale che continua a condizionare il nostro mercato e che dobbiamo risolvere".