A compra de uma casa nova em Portugal pode apresentar desafios. A construção de uma casa nova pode ser o início de um processo complexo e assustador. Quer se trate de adquirir uma propriedade para uso pessoal ou como investimento, os potenciais compradores devem ter em consideração vários aspectos legais e práticos fundamentais, nomeadamente os relacionados com a proteção do consumidor e as garantias pós-venda. A estrutura sob a qual a compra é efectuada - quer como pessoa singular, quer através de uma entidade comercial - desempenha um papel fundamental na determinação dos direitos e recursos disponíveis em caso de defeitos de construção ou litígios com o vendedor ou o empreiteiro.

Compradores Individuais vs. Compradores Profissionais: Implicações legais

Uma das primeiras decisões que um comprador deve tomar diz respeito à identidade legal sob a qual a propriedade será adquirida. A compra de uma casa como pessoa física e não através de uma empresa ou outra entidade comercial oferece vantagens legais significativas. Esta distinção define se se trata de um consumidor ou de um profissional, uma diferença que tem consequências substanciais ao abrigo da legislação portuguesa e da União Europeia.

Para as casas adquiridas após 1 de janeiro de 2022, o comprador beneficia do quadro de proteção estabelecido pela Diretiva (UE) 2019/771 relativa aos contratos de compra e venda de bens e pela Diretiva (UE) 2019/770 relativa aos conteúdos e serviços digitais. Estas diretivas foram transpostas para o direito português através do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18 de outubro, que assegura um nível abrangente de proteção dos consumidores em todos os estados-membros da União Europeia.

As novas diretivas não se aplicam às aquisições de imóveis anteriores à data acima referida. Estas serão abrangidas por quadros legais com regras mais rigorosas e prazos mais apertados.

Assim, as pessoas singulares que adquirem um imóvel para uso pessoal fora do contexto de uma atividade comercial são abrangidas pelo âmbito de proteção do direito do consumo. Por outro lado, os compradores que actuam a título profissional - por exemplo, através de uma empresa, de um fundo ou de um veículo de finalidade especial (SPV) - estão sujeitos às disposições gerais do Código Civil português, que oferecem uma proteção significativamente menor.

Prazos de garantia para defeitos de construção Decreto-Lei n.º 84/2021

A lei portuguesa estipula que o vendedor deve entregar o produto (o imóvel) em conformidade com o contrato de compra e venda. O imóvel deve possuir caraterísticas de qualidade, segurança, habitabilidade, proteção ambiental e funcionalidade que garantam a sua adequação ao uso a que se destina durante um período de vida útil e razoável.

Os bens imobiliários serão considerados não conformes nas quatro circunstâncias seguintes:

- O bem não corresponde à descrição ou à amostra fornecida pelo vendedor amostra ou modelo;

- O bem não é adequado para o uso específico pretendido pelo consumidor;

- O bem não é adequado para os fins para os quais os bens do mesmo tipo são normalmente utilizados;

- O bem não apresenta as qualidades e o desempenho normalmente esperados de bens do mesmo tipo;

Isto significa que se um comprador for confrontado com qualquer uma das situações, desde que verificadas dentro do prazo de garantia - que dependerá da natureza estrutural ou não estrutural do defeito - o consumidor tem direito a exigir uma indemnização ao vendedor. A amplitude e o âmbito das reparações dependerão da natureza do defeito.

Uma área essencial onde estas distinções legais têm um impacto prático é nos períodos de garantia para defeitos de construção.

De acordo com a lei portuguesa:

- Uma garantia de 10 anos cobre os defeitos estruturais.

- Os defeitos não estruturais têm uma garantia de 5 anos.

A distinção entre componentes estruturais e não estruturais é muitas vezes uma fonte de confusão. Exemplos do que constitui elementos estruturais incluem:

- Fundações (por exemplo, sapatas, vigas de fundação, fundações de jangada, estacas)

- Estruturas de retenção (por exemplo, paredes diafragma, muros de contenção)

- Superestruturas (por exemplo, pilares, lajes, vigas, paredes de suporte de carga)

- Sistemas de betão pré-esforçado

- Estruturas de cobertura (por exemplo, madres, vigas transversais)

Todos os outros componentes pertencem à categoria não-estrutural e estão, portanto, sujeitos à garantia de cinco anos.

Créditos: Imagem fornecida; Autor: Cliente;

Exercício dos seus direitos: Procedimentos e prazos

Quando um defeito se manifesta, o consumidor tem várias soluções legais, incluindo a reparação ou substituição do elemento afetado, a redução do preço ou, em casos graves, a resolução do contrato. A solução escolhida deve ser proporcional ao defeito em causa. Por exemplo, os pequenos defeitos estéticos não justificam normalmente a resolução total do contrato.

É importante notar que a lei não estabelece um prazo rigoroso para a conclusão das reparações. Em vez disso, as reparações devem ser efectuadas dentro de um prazo razoável, tendo em conta a gravidade do defeito e as dificuldades potenciais que este pode causar ao comprador.

O passo mais importante para preservar os direitos legais é uma notificação imediata ao vendedor. Esta deve ocorrer dentro do período de garantia aplicável, que é de cinco ou dez anos. Embora a lei não exija um método específico de notificação, recomenda-se vivamente a utilização de meios verificáveis, como o correio registado ou o correio eletrónico com aviso de receção. A notificação é uma questão crucial, uma vez que a ação judicial deve ser intentada no prazo de três anos a contar da receção da notificação pelo vendedor.

Além disso, este período de três anos é suspenso durante as reparações em curso ou se as partes entrarem em mediação ou num processo judicial.

Compras comerciais: Protecções reduzidas

Para quem adquire um imóvel através de uma empresa ou outra estrutura comercial, as protecções legais são significativamente mais reduzidas.

Nestes casos:

  • O comprador deve notificar o vendedor dos defeitos no prazo de 30 dias após a descoberta.
  • A ação judicial deve ser intentada no prazo de um ano após esta notificação.

O incumprimento de qualquer um dos prazos implica a perda do direito de exigir reparações, mesmo que a notificação inicial tenha sido feita corretamente. Infelizmente, muitos compradores só procuram aconselhamento jurídico quando os prazos estão próximos ou já expiraram, limitando consideravelmente as suas opções.

Por este motivo, é aconselhável consultar um advogado o mais tardar seis meses após a notificação do vendedor, especialmente se não tiverem sido tomadas medidas corretivas dentro desse prazo.

Conclusão

Comprar ou construir uma casa em Portugal implica mais do que escolher a localização correta ou negociar um preço justo. Compreender a estrutura legal da transação e os direitos do consumidor associados é essencial para proteger o seu investimento. Quer a compra seja efectuada como particular ou através de uma entidade comercial, o conhecimento dos períodos de garantia aplicáveis, dos prazos de notificação e das soluções legais pode evitar surpresas dispendiosas e assegurar que o comprador está totalmente preparado para agir em caso de defeitos. Em caso de dúvida, o aconselhamento jurídico atempado faz toda a diferença.

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