De aankoop van een nieuw huis in Portugal kan uitdagingen met zich meebrengen. Het bouwen van een nieuw huis kan het begin zijn van een ontmoedigend en complex proces. Of het nu gaat om de aankoop van een woning voor persoonlijk gebruik of als investering, potentiële kopers moeten rekening houden met een aantal belangrijke juridische en praktische aspecten, met name met betrekking tot consumentenbescherming en garanties na verkoop. De structuur waarin een aankoop wordt gedaan - als individu of via een commerciële entiteit - speelt een cruciale rol bij het bepalen van de rechten en rechtsmiddelen die beschikbaar zijn in het geval van bouwgebreken of geschillen met de verkoper of aannemer.

Individuele kopers vs. professionele kopers: Juridische implicaties

Een van de eerste beslissingen die een koper moet nemen, heeft betrekking op de juridische identiteit waaronder het huis wordt gekocht. Een huis kopen als individu in plaats van via een bedrijf of andere commerciële entiteit biedt aanzienlijke juridische voordelen. Dit onderscheid bepaalt of iemand wordt behandeld als consument of als professional, een verschil dat aanzienlijke gevolgen heeft onder de Portugese en Europese wetgeving.

Voor huizen die na 1 januari 2022 worden gekocht, profiteert de koper van het beschermende kader dat is ingesteld door Richtlijn (EU) 2019/771 inzake overeenkomsten voor de verkoop van goederen en Richtlijn (EU) 2019/770 inzake digitale inhoud en diensten. Deze richtlijnen zijn omgezet in Portugese wetgeving door middel van wetsdecreet nr. 84/2021 van 18 oktober, dat zorgt voor een uitgebreid niveau van consumentenbescherming in alle lidstaten van de Europese Unie.

De nieuwe richtlijnen zijn niet van toepassing op de aankoop van onroerend goed vóór de genoemde datum. Deze vallen onder wettelijke kaders met strengere regels en kortere termijnen.

Daarom vallen individuen die onroerend goed kopen voor persoonlijk gebruik buiten de context van commerciële activiteiten binnen de beschermende werkingssfeer van de consumentenwetgeving. Omgekeerd vallen kopers die handelen in een professionele hoedanigheid - bijvoorbeeld via een bedrijf, fonds of Special Purpose Vehicle (SPV) - onder de algemene bepalingen van het Portugese burgerlijk wetboek, die aanzienlijk minder bescherming bieden.

Garantietermijnen voor bouwgebreken Wetsdecreet nr. 84/2021

De Portugese wet bepaalt dat de verkoper het product (het onroerend goed) moet leveren in overeenstemming met de koop- en verkoopovereenkomst. Het onroerend goed moet kenmerken van kwaliteit, veiligheid, bewoonbaarheid, milieubescherming en functionaliteit bezitten om te garanderen dat het geschikt is voor het beoogde gebruik gedurende een redelijke en nuttige levensduur.

Vastgoed wordt als niet-conform beschouwd onder de volgende vier omstandigheden:

- Het onroerend goed komt niet overeen met de beschrijving of het door de verkoper verstrekte monster of model;

- Het onroerend goed is niet geschikt voor het specifieke gebruik bedoeld door de consument;

- Het eigendom is niet geschikt voor de doeleinden waarvoor goederen van hetzelfde type gewoonlijk worden gebruikt;

- Het goed heeft niet de kwaliteiten en prestaties die normaal worden verwacht van goederen van dezelfde soort;

Dit betekent dat als een koper wordt geconfronteerd met een van de scenario's, op voorwaarde dat deze worden geverifieerd binnen de garantieperiode - die zal afhangen van de structurele of niet-structurele aard van het defect - de consument het recht heeft om herstel te eisen van de verkoper. De omvang en reikwijdte van de schadevergoeding hangt af van de aard van het gebrek.

Een essentieel gebied waar dit juridische onderscheid praktische gevolgen heeft, is de garantietermijn voor bouwgebreken.

Volgens de Portugese wet:

- Een garantie van 10 jaar geldt voor structurele gebreken.

- Voor niet-structurele gebreken geldt een garantietermijn van 5 jaar.

Het onderscheid tussen structurele en niet-structurele onderdelen is vaak een bron van verwarring. Voorbeelden van wat structurele elementen zijn

- Funderingen (bijv. funderingen, funderingsbalken, vlotfunderingen, palen)

- Draagconstructies (bijv. diepwanden, keerwanden)

- Bovenbouwen (bijv. kolommen, platen, balken, dragende muren)

- Voorgespannen betonnen systemen

- Dakconstructies (bijv. gordingen, dwarsbalken)

Alle andere onderdelen vallen onder de categorie niet-structureel en vallen daarom onder de garantie van vijf jaar.

Credits: Bijgeleverd beeld; Auteur: Opdrachtgever;

Uw rechten uitoefenen: Procedures en termijnen

Wanneer een defect aan het licht komt, hebben consumenten verschillende rechtsmiddelen, waaronder de reparatie of vervanging van het aangetaste element, een prijsvermindering of, in ernstige gevallen, beëindiging van het contract. De gekozen oplossing moet in verhouding staan tot het defect in kwestie. Kleine cosmetische gebreken rechtvaardigen bijvoorbeeld meestal geen volledige ontbinding van het contract.

Belangrijk is dat de wet geen strikte termijn voorschrijft voor het voltooien van reparaties. In plaats daarvan moeten reparaties binnen een redelijke termijn worden uitgevoerd, rekening houdend met de ernst van het gebrek en de mogelijke problemen die het voor de koper kan veroorzaken.

De meest cruciale stap in het behouden van wettelijke rechten is een snelle kennisgeving aan de verkoper. Dit moet gebeuren binnen de toepasselijke garantieperiode, die vijf of tien jaar bedraagt. Hoewel de wet geen specifieke methode voor kennisgeving voorschrijft, wordt het sterk aanbevolen om verifieerbare middelen te gebruiken zoals aangetekende post of e-mail met ontvangstbevestiging. Het geven van een kennisgeving is een cruciale zaak, aangezien het starten van een juridische procedure moet plaatsvinden binnen drie jaar nadat de verkoper de kennisgeving heeft ontvangen.

Bovendien wordt deze periode van drie jaar opgeschort tijdens lopende reparaties of als de partijen een bemiddelings- of gerechtelijke procedure starten.

Commerciële aankopen: Minder bescherming

Voor wie een eigendom verwerft via een bedrijf of een andere commerciële structuur, zijn de wettelijke beschermingen aanzienlijk beperkter.

In dergelijke gevallen:

  • De koper moet de verkoper binnen 30 dagen na ontdekking op de hoogte stellen van gebreken.
  • Juridische stappen moeten binnen een jaar na deze kennisgeving worden ondernomen.

Als een van beide termijnen niet wordt nageleefd, vervalt het recht om schadevergoeding te eisen, zelfs als de eerste kennisgeving correct was gedaan. Helaas zoeken veel kopers pas juridisch advies als de uiterste termijn bijna is bereikt of al is verstreken, waardoor hun opties aanzienlijk worden beperkt.

Daarom is het raadzaam om uiterlijk zes maanden na de kennisgeving aan de verkoper een advocaat te raadplegen, vooral als er binnen die termijn geen corrigerende maatregelen zijn genomen.

Conclusie

Het kopen of bouwen van een huis in Portugal houdt meer in dan het kiezen van de juiste locatie of het onderhandelen over een eerlijke prijs. Het begrijpen van de juridische structuur van de transactie en de bijbehorende consumentenrechten is essentieel voor het beschermen van iemands investering. Of u nu koopt als particulier of via een commerciële entiteit, op de hoogte zijn van de toepasselijke garantietermijnen, kennisgevingstermijnen en rechtsmiddelen kan dure verrassingen voorkomen en ervoor zorgen dat de koper volledig is uitgerust om te handelen als zich gebreken voordoen. Bij twijfel maakt tijdig juridisch advies het verschil.

Contacten:

www.gfdl.legal

hello@gfdl.legal

+351 21 099 7356