Однако в стране, для которой характерно старение жилищного фонда, которая страдает от серьезного дефицита предложения и переживает жилищный кризис, который до сих пор не преодолен - несмотря на многочисленные попытки, в частности, пакет "Mais Habitação", одобренный предыдущим правительством, - необходимо задаться вопросом, какие механизмы могут быть способны принять конкретные, эффективные и оперативные меры - своевременно и оперативно - для обращения вспять существующей тенденции.

В этой связи в средствах массовой информации и социальных сетях часто можно встретить возмущение, требующее решения проблемы тысяч пустующих, заброшенных, неиспользуемых или сильно деградирующих объектов недвижимости, часто в центральных или стратегических районах городов, в сочетании с известными явлениями опустынивания исторических центров, отчуждения населения от городов и джентрификации, которые все больше поражают городские центры. Промежуточные меры, такие как, например, повышение налога на муниципальное имущество в отношении пустующих зданий в районах, подверженных городскому давлению (Декрет-закон № 67/2019 от 21 мая), как представляется, не дают желаемого сдерживающего эффекта. В этом смысле необходимо поставить вопрос о том, какие инструменты, имеющиеся в распоряжении компетентных органов, должны быть приоритетными в государственной политике для этой цели, как ключевые элементы в борьбе с существующей тенденцией.

Именно под таким девизом был принят пакет "Mais Habitação", когда он утвердил режим, предусматривающий принудительную аренду недвижимости в таких условиях. Однако, как известно, споры, с которыми было встречено утверждение и вступление в силу этого режима, сразу же предвосхитили его исход - его неизбежную отмену правительством Луиса Монтенегро на основании закона-указа № 43/2024 от 2 июля.

Таким образом, помимо множества других мер, которые можно было бы перечислить в качестве подходящих для выполнения этой важнейшей миссии (см. режим принудительной продажи недвижимости, установленный в самом RJRU, который был инновационным на момент введения), в данном контексте всегда будет неизбежным рассматривать экспроприацию недвижимости органами государственного управления в конкретном контексте восстановления городов как один из наиболее эффективных инструментов в этой важнейшей миссии по восстановлению нашего жилищного фонда (и не только).

Однако возникает вопрос, как сбалансировать противоречивые интересы между очевидными и неотложными потребностями, которые намерена удовлетворить государственная администрация, и естественной конституционной защитой прав собственности граждан.

Этот всегда сложный вопрос является более широким и гораздо более ранним, чем контекст городской реабилитации, где в качестве структурирующей оси этого института применяется Кодекс об экспроприации (Закон № 168/99 от 18 сентября).

Таким образом, необходимо задать вопрос о том, какие возможности, с одной стороны, и какие ограничения, с другой, может иметь экспроприация и какой вес она может иметь при определении государственной политики в области восстановления городов и при определении операций в каждой области восстановления городов.

Экспроприация - это всегда серьезный, разрушительный и радикальный акт: в соответствии с конституционным императивом, только по соображениям общественной пользы и после выплаты справедливой компенсации государственная администрация может принудительно ограничить права собственности, причем установленная процедура строго регламентирована законом, а требования законности подвергаются тщательному контролю. Особенности использования этого инструмента RJRU не являются облегчающими, так как общественная цель не может быть просто инструментальной или кажущейся, при этом существует реальное обязательство обеспечить, чтобы общественная польза, на которую направлен акт экспроприации, была эффективной и материализовалась в будущем, под страхом наказания за незаконность процесса.

В данном конкретном контексте речь идет об уже известной процедуре, которая определяет всю экспроприаторскую деятельность государственных организаций - простой в теории, но длительной и никогда не обходящейся без судебных разбирательств при применении. Рассмотрим вопрос о справедливой компенсации - какие критерии должны лежать в основе определения размера компенсации, выплачиваемой человеку в случае экспроприации, проводимой в рамках операции по восстановлению города, особенно когда целью является выставление недвижимости на рынок? Более того, каков вес компенсационной функции на раздутом рынке недвижимости, и где граница между справедливой стоимостью имущества и стоимостью, по которой оно будет продаваться после экспроприации? Критики такой политики всегда скажут, что не только невозможно устранить несоответствие между этими двумя показателями, но и что финансовая нагрузка на государственную администрацию по осуществлению экспроприации в контексте ARU, учитывая текущие рыночные условия, будет непосильной с точки зрения бюджета. Если целью экспроприации является реконструкция объекта недвижимости с целью получения прибыли, при этом необходимо вмешательство в экономическую экосистему недвижимости, то мы можем столкнуться с извращением принципа справедливой компенсации, которого обязаны придерживаться экспроприаторы.

Действующая законодательная система экспроприации предлагает нам сложную и структурированную нормативную базу, но для того чтобы она была действительно полезной, необходимо, чтобы регулирование было эффективным и обеспечивало быстрые процессы, в сочетании с неизбежной политической волей к риску инновационных решений, которые могут эффективно дополнить ее, усилить взаимосвязь с инструментами территориального управления, обеспечивая, чтобы восстановление городов не осуществлялось "по частям", а было интегрировано в основную стратегию АРУ.

Сбалансированное решение всегда будет предполагать использование экспроприации как части набора инструментов, доступных при осуществлении операций по восстановлению городов, чтобы они не были, в конечном счете, оправданием "очистки городов" за счет частных интересов и государственных финансов, а могли быть эффективными и действительно дифференцирующими ресурсами. Кроме того, определение справедливой компенсации неизбежно должно быть увязано с проблемами, с которыми сталкивается рынок недвижимости, обеспечивая сбалансированные решения.

В конечном итоге, несмотря на то, что всем нам больно видеть городские центры, полные деградирующей и незанятой недвижимости, и кажется, что очевидным решением является экспроприация этих объектов, успех восстановления городов будет зависеть от способности законодателей и администрации сочетать справедливость, эффективность и стратегическое видение, обеспечивая, чтобы подобные исключительные инструменты эффективно служили общему благу.

Ракель Сирвуакар Родригес - старший юрист по недвижимости юридической фирмы CCA

www.getgoldenvisa.com