In einem Land, das stark von einer Überalterung des Wohnungsbestands geprägt ist, das unter schwerwiegenden Versorgungsmängeln leidet und eine Wohnungskrise durchläuft, die trotz zahlreicher Versuche, insbesondere des von der Vorgängerregierung verabschiedeten Pakets "Mais Habitação", noch nicht bewältigt wurde, stellt sich jedoch die Frage, welche Mechanismen in der Lage sein könnten, konkrete, wirksame und schnelle Maßnahmen zu ergreifen, um den aktuellen Trend umzukehren - sowohl zeitlich als auch verfahrensmäßig.

In diesem Zusammenhang wird in den Medien und den sozialen Netzwerken häufig Empörung geäußert und eine Lösung für die Tausenden von leerstehenden, verlassenen, unzureichend genutzten oder stark heruntergekommenen Immobilien gefordert, die sich häufig in zentralen oder strategischen Bereichen der Städte befinden, in Verbindung mit den bekannten Phänomenen der Verödung historischer Zentren, der Verdrängung der Bevölkerung aus den Städten und der Gentrifizierung, die zunehmend die städtischen Zentren betreffen. Zwischenzeitliche Maßnahmen - wie z. B. die Erhöhung der kommunalen Grundsteuer auf leerstehende Gebäude in städtischen Druckgebieten (Gesetzesdekret Nr. 67/2019 vom 21. Mai) - scheinen die beabsichtigte abschreckende Wirkung nicht zu erreichen. In diesem Sinne muss man sich fragen, welche Instrumente, die den zuständigen Stellen zur Verfügung stehen, in der öffentlichen Politik zu diesem Zweck als Schlüsselelemente im Kampf gegen den bestehenden Trend vorrangig eingesetzt werden sollten.

Dies war das Motto des Pakets "Mais Habitação", als es eine Regelung verabschiedete, die die Zwangsvermietung von Immobilien unter diesen Bedingungen vorsah. Die Kontroverse, mit der die Verabschiedung und das Inkrafttreten dieser Regelung aufgenommen wurde, hat jedoch bereits ihr Ergebnis vorweggenommen - ihre unvermeidliche Aufhebung durch die Regierung von Luís Montenegro mit dem Gesetzesdekret Nr. 43/2024 vom 2. Juli.

Neben einer Vielzahl anderer Maßnahmen, die zur Erfüllung dieser kritischen Aufgabe geeignet sind (siehe die im RJRU selbst festgelegte Zwangsversteigerungsregelung für Immobilien, die bei ihrer Einführung innovativ war), wird es in diesem Zusammenhang immer unvermeidlich sein, die Enteignung von Immobilien durch die öffentliche Verwaltung im spezifischen Kontext der Stadtsanierung als eines der wirksamsten Instrumente bei dieser kritischen Aufgabe der Sanierung unseres Wohnungsbestands (und nicht nur) zu betrachten.

Es stellt sich jedoch die Frage, wie die widersprüchlichen Interessen zwischen den offensichtlichen und dringenden Bedürfnissen, die die öffentliche Verwaltung zu befriedigen beabsichtigt, und dem natürlichen verfassungsmäßigen Schutz der Eigentumsrechte der Bürger in Einklang gebracht werden können.

Dieses stets komplexe Thema ist umfassender und viel älter als der Kontext der Stadtsanierung, wobei das Enteignungsgesetz (Gesetz Nr. 168/99 vom 18. September) als strukturierende Achse dieses Instituts gilt.

Es stellt sich also die Frage, welche Möglichkeiten einerseits und welche Grenzen andererseits die Enteignung annehmen kann und welches Gewicht sie bei der Festlegung der öffentlichen Politik für die Stadtsanierung und bei der Definition der Maßnahmen in jedem Stadtsanierungsgebiet haben kann.

Eine Enteignung ist immer ein notwendigerweise schwerwiegender, störender und drastischer Akt - nach dem Verfassungsgebot kann die öffentliche Verwaltung diese Einschränkung der Eigentumsrechte nur aus Gründen des öffentlichen Nutzens und gegen Zahlung einer gerechten Entschädigung erzwingen, wobei das festgelegte Verfahren gesetzlich streng geregelt ist und die Anforderungen an die Rechtmäßigkeit einer sorgfältigen Prüfung unterliegen. Die Besonderheiten des RJRU bei der Nutzung dieses Instruments sind keine Erleichterungen, da der angestrebte öffentliche Zweck nicht nur instrumentell oder scheinbar sein kann, sondern eine wirksame Verpflichtung besteht, sicherzustellen, dass der mit dem enteignenden Akt angestrebte öffentliche Nutzen auch tatsächlich und in Zukunft verwirklicht wird, und zwar unter Androhung der Rechtswidrigkeit des Verfahrens.

Das Verfahren ist in diesem speziellen Kontext das bereits bekannte Verfahren, das alle enteignenden Handlungen der öffentlichen Hand prägt - in der Theorie einfach, aber in der Anwendung langwierig und nie frei von Rechtsstreitigkeiten. Betrachten wir die Frage der gerechten Entschädigung - nach welchen Kriterien sollte die Höhe der Entschädigung bestimmt werden, die dem Einzelnen bei einer Enteignung im Rahmen einer Stadtsanierungsmaßnahme zu zahlen ist, insbesondere wenn das Ziel darin besteht, die Immobilien auf den Markt zu bringen? Welches Gewicht hat die Entschädigungsfunktion in einem aufgeblähten Immobilienmarkt, und wo liegt die Grenze zwischen dem Marktwert der Immobilie und dem Wert, zu dem sie nach der Enteignung vermarktet wird? Kritiker dieser Politik werden immer wieder darauf hinweisen, dass nicht nur ein unmögliches Missverhältnis zwischen den beiden Werten besteht, sondern dass auch die finanzielle Belastung der öffentlichen Verwaltung für die Durchführung von Enteignungen im Rahmen von ARU unter den derzeitigen Marktbedingungen aus haushaltspolitischer Sicht nicht tragbar ist. Wenn das Ziel darin besteht, eine Immobilie zu enteignen, um sie umzugestalten und eine Rendite zu erzielen, und damit zwangsläufig in das wirtschaftliche Ökosystem der Immobilien einzugreifen, könnte es sich um eine Perversion des Grundsatzes der gerechten Entschädigung handeln, zu der die enteignenden Stellen verpflichtet sind.

Das geltende Rechtssystem für Enteignungen bietet uns einen komplexen und strukturierten Regelungsrahmen, aber um wirklich nützlich zu sein, muss die Regelung wirksam sein und rasche Verfahren vorsehen, gepaart mit dem unvermeidlichen politischen Willen, innovative Lösungen zu riskieren, die sie wirksam ergänzen können, indem sie die Verknüpfung mit den Instrumenten des territorialen Managements verstärken und sicherstellen, dass die Stadtsanierung nicht "stückweise" erfolgt, sondern in die zugrunde liegende Strategie für ARU integriert wird.

Eine ausgewogene Lösung wird immer den Rückgriff auf die Enteignung als Teil eines Instrumentariums zur Durchführung von Stadtsanierungsmaßnahmen beinhalten - so dass sie letztlich nicht als Rechtfertigung für eine "Stadtsanierung" auf Kosten privater Interessen und öffentlicher Finanzen dienen, sondern wirksame und wirklich differenzierende Mittel sein können. Darüber hinaus ist es unvermeidlich, dass die Festlegung eines gerechten Ausgleichs mit den Herausforderungen des Immobilienmarktes in Einklang gebracht wird, um ausgewogene Lösungen zu gewährleisten.

Auch wenn es uns alle schmerzt, Stadtzentren voller verfallener und unbewohnter Immobilien zu sehen, und die offensichtliche Lösung die Enteignung dieser Immobilien zu sein scheint, wird der Erfolg der Stadtsanierung von der Fähigkeit des Gesetzgebers und der Verwaltung abhängen, Gerechtigkeit, Effizienz und strategischen Weitblick miteinander zu verbinden und sicherzustellen, dass außergewöhnliche Instrumente wie dieses tatsächlich dem Gemeinwohl dienen.

von Raquel Sirvoicar Rodrigues - Senior Associate of Real Estate bei der Anwaltskanzlei CCA

www.getgoldenvisa.com