Genom detta lagdekret infördes en betydande förändring i AL:s styrmodell: decentralisering av befogenheter till kommunerna. Från och med nu kommer det att vara upp till lokala myndigheter att besluta - i enlighet med särdragen i deras territorium - om, var, hur och under vilka villkor det är möjligt att driva korttidsuthyrningsenheter. En till synes logisk åtgärd, men som kan ge upphov till andra frågor.

Lissabon var först med att agera, och kanske det mest emblematiska exemplet på denna nya fas. I november 2024 upphävde kommunen under sex månader (med möjlighet till förlängning) godkännandet av nya AL-registreringar i alla församlingar med ett förhållande mellan AL-enheter som är lika med eller större än 2,5% av det totala antalet permanenta bostäder. Denna åtgärd åtföljdes av öppnandet av ett offentligt samråd för att granska de kommunala bestämmelserna om korttidsuthyrning vars förslag går långt utöver enkel administrativ kontroll: de föreslår en djupgående omdesign av kartan över tillstånd och förbud i staden.

Bland de föreslagna åtgärderna är skapandet av absoluta och relativa inneslutningszoner, med kriterier baserade på tätheten av AL per församling. I absoluta zoner (≥5%) skulle nyregistreringar vara helt förbjudna. I relativa zoner (2,5% till 5%) skulle de endast tillåtas i undantagsfall. Dessutom föreslår Lissabons kommun att överföringen av registreringar begränsas i vissa områden, samt att AL-licensierade serveringsställen inte får bedriva kompletterande verksamhet som detaljhandel eller catering.

Dessa förslag väcker flera frågor. Den första och mest uppenbara är i vilken utsträckning den decentraliserade modellen används för att genom kommunerna återinföra åtgärder som den nationella lagstiftaren valt att upphäva. Med andra ord, om upphävandet av "Mais Habitação" var avsett att återställa stabiliteten och förtroendet för sektorn, kan utövandet av nya lokala befogenheter i praktiken upphäva effekten och återinföra en känsla av rättsosäkerhet.

Den andra frågan är fragmenteringen av det nationella rättssystemet. Om varje kommun tillämpar olika kriterier - t.ex. proportioner, kompletterande användningsområden, begränsningar för överföring av registreringar - kommer operatörer med fastigheter i olika delar av landet att ställas inför en labyrint av regler med regler, tidsfrister och begränsningar som varierar från kommun till kommun. De många lokala ramverken, som inte är samordnade och som kan vara volatila, utgör en faktisk risk för dem som investerar i sektorn. Även institutionella investerare, som är mer anpassningsbara, kommer att få svårt att hantera portföljer som är spridda över hela landet. Decentralisering, utan samordning och gemensamma vägledande principer, riskerar att bli en ny källa till instabilitet.

Tanken att anpassa regelverket till den lokala verkligheten är inte utan värde. Ingen ifrågasätter att Lissabon står inför ett annat bostadstryck än en stad på landsbygden där befolkningstätheten och turistefterfrågan är mycket lägre. Men när det kommunala självstyret förvandlas till systematiska och okoordinerade restriktioner är de negativa effekterna oundvikliga. AL-sektorn består till stor del av små hyresvärdar och enskilda investerare, som saknar struktur och resurser för att kontinuerligt övervaka, analysera och anpassa sig till de ständigt föränderliga reglerna.

Det bör noteras att AL under det senaste decenniet har varit en av drivkrafterna bakom stadsförnyelsen i Portugal. Många av dagens tomma eller förfallna fastigheter har restaurerats tack vare denna affärsmodell. Det är sant att den kraftiga ökningen av verksamheten har gett upphov till berättigade farhågor, särskilt när det gäller invånarnas tillgång till bostäder och balansen i bostadsområdena. Men denna oro måste bemötas med proportionerliga och förutsägbara åtgärder - inte med på varandra följande cykler av förbud och liberalisering, som undergräver investerarnas förtroende och misskrediterar den offentliga politiken.

Decentralisering är en möjlighet i sig: den gör det möjligt att anpassa den lokala politiken till områdets särdrag, ge kommunerna en röst och främja mer lämpliga lösningar. Men att decentralisera utan att samordna är att flytta problemet utan att lösa det. Det som står på spel i dag är om Portugal är på väg mot ett tydligt, stabilt och rättvist AL-ramverk - eller om det kommer att fortsätta att pendla mellan överdrivna restriktioner och korta liberaliseringar, beroende på politiska påtryckningar eller kortsiktiga uppfattningar.

För att decentraliseringen ska fungera är det nödvändigt att definiera nationella minimiregler som kan ligga till grund för kommunala åtgärder. Objektiva kriterier för vad som utgör urbant tryck, effektiva övervakningsinstrument och minimigarantier för operatörer inom sektorn är avgörande för att undvika godtycke och säkerställa att AL förblir en viktig del av den nationella ekonomin.

Sammanfattningsvis går korttidsuthyrningen igenom en ny fas, som kännetecknas av större lokalt självstyre, men också av förnyad osäkerhet. Om decentraliseringen inte åtföljs av tydliga vägledande principer och nationell samstämmighet kan den bli en grogrund för förhastade och okoordinerade beslut. Det är nu upp till lagstiftaren, kommunerna och operatörerna att hitta en balans som säkerställer förutsägbarhet, skyddar investeringar och tillgodoser samhällenas och sektorns faktiska behov. Det som står på spel är inte bara AL:s framtid - det är trovärdigheten för allmännyttan och turistpolitiken i Portugal.

av Maria do Rosário Tavares de Pina, biträdande jurist med inriktning på fastigheter vid CCA Law Firm.

www.getg oldenvisa.com