Dit wetsdecreet introduceerde een belangrijke wijziging in het bestuursmodel van de AL: de decentralisatie van bevoegdheden naar de gemeenten. Van nu af aan is het aan de lokale autoriteiten om te beslissen - afhankelijk van de specifieke kenmerken van hun grondgebied - of, waar, hoe en onder welke voorwaarden het mogelijk is om kortetermijnverhuureenheden te exploiteren. Een ogenschijnlijk logische maatregel, die echter tot andere problemen kan leiden.

Lissabon was de eerste die actie ondernam, en misschien wel het meest emblematische voorbeeld van deze nieuwe fase. In november 2024 schortte de gemeente voor zes maanden (met de mogelijkheid tot verlenging) de toelating van nieuwe AL-registraties op in alle parochies met een ratio van AL-eenheden gelijk aan of groter dan 2,5% van het totale aantal permanente woningen. Deze maatregel ging gepaard met de opening van een openbare raadpleging om het gemeentereglement voor korte termijn verhuur te herzien, waarvan de voorstellen veel verder gaan dan eenvoudige administratieve controle: ze stellen een grondige herziening voor van de kaart van toestemmingen en verboden in de stad.

Een van de voorgestelde maatregelen is de creatie van absolute en relatieve inperkingszones, met criteria gebaseerd op de dichtheid van AL per gemeente. In absolute zones (≥5%) worden nieuwe registraties volledig verboden. In relatieve zones (2,5% tot 5%) zouden ze alleen in uitzonderlijke gevallen worden toegestaan. Daarnaast stelt de gemeente Lissabon voor om de overdraagbaarheid van registraties in bepaalde gebieden te beperken en om te voorkomen dat drankgelegenheden met een AL-vergunning aanvullende activiteiten zoals detailhandel of horeca kunnen uitvoeren.

Deze voorstellen roepen verschillende vragen op. De eerste en meest voor de hand liggende is de mate waarin het gedecentraliseerde model wordt gebruikt om via gemeenten maatregelen opnieuw in te voeren die de nationale wetgever verkoos in te trekken. Met andere woorden, als de intrekking van "Mais Habitação" bedoeld was om de stabiliteit en het vertrouwen in de sector te herstellen, zou de uitoefening van nieuwe lokale bevoegdheden in de praktijk het effect teniet kunnen doen en een gevoel van rechtsonzekerheid kunnen herstellen.

Het tweede probleem is de versnippering van het nationale rechtssysteem. Als elke gemeente andere criteria hanteert - zoals verhoudingen, aanvullend gebruik, beperkingen op de overdracht van registraties - dan krijgen exploitanten met eigendommen in verschillende delen van het land te maken met een regelgevend doolhof, met regels, termijnen en beperkingen die van gemeente tot gemeente verschillen. De vele lokale kaders, ongecoördineerd en potentieel volatiel, vormen een reëel risico voor degenen die in de sector investeren. Zelfs institutionele beleggers, die zich beter kunnen aanpassen, zullen moeite hebben om portefeuilles verspreid over het land te beheren. Zonder coördinatie en gemeenschappelijke leidende principes dreigt decentralisatie een nieuwe bron van instabiliteit te worden.

Het idee om regelgeving aan te passen aan de lokale realiteit is niet zonder waarde. Niemand betwist dat Lissabon te maken heeft met een andere huisvestingsdruk dan een stad op het platteland waar de bevolkingsdichtheid en de toeristische vraag veel lager zijn. Maar als gemeentelijke autonomie verandert in systematische en ongecoördineerde beperking, zijn de negatieve effecten onvermijdelijk. De AL-sector bestaat grotendeels uit kleine verhuurders en individuele investeerders, die niet over de structuur of de middelen beschikken om de steeds veranderende regelgeving voortdurend te controleren, analyseren en aan te passen.

Opgemerkt moet worden dat AL in de afgelopen tien jaar een van de drijvende krachten is geweest achter stadsvernieuwing in Portugal. Veel van de huidige leegstaande of vervallen panden zijn gerestaureerd dankzij dit bedrijfsmodel. Het is waar dat de sterke groei van de activiteiten terechte zorgen heeft opgeroepen, vooral met betrekking tot de toegang tot huisvesting voor bewoners en het evenwicht in buurten. Maar deze zorgen moeten worden aangepakt met proportionele en voorspelbare maatregelen - niet met opeenvolgende cycli van verbod en liberalisering, die het vertrouwen van investeerders ondermijnen en het overheidsbeleid in diskrediet brengen.

Decentralisatie is een kans op zich: het maakt het mogelijk om lokaal beleid aan te passen aan de kenmerken van het grondgebied, waardoor gemeenten een stem krijgen en geschiktere oplossingen worden bevorderd. Maar decentraliseren zonder te coördineren is het probleem verplaatsen zonder het op te lossen. Het gaat er nu om of Portugal op weg is naar een duidelijk, stabiel en eerlijk AL-kader - of dat het zal blijven slingeren tussen excessieve beperkingen en korte liberaliseringen, afhankelijk van politieke druk of kortetermijnpercepties.

Om decentralisatie te laten werken, is het nodig om nationale minimumrichtlijnen te definiëren die als basis dienen voor gemeentelijke actie. Objectieve criteria over wat stedelijke druk is, doeltreffende controle-instrumenten en minimumgaranties voor exploitanten in de sector zijn essentieel om willekeur te voorkomen en ervoor te zorgen dat AL een belangrijk onderdeel van de nationale economie blijft.

Kortom, de verhuur op korte termijn maakt een nieuwe fase door die gekenmerkt wordt door meer lokale autonomie, maar ook door nieuwe onzekerheden. Als decentralisatie niet gepaard gaat met duidelijke leidende principes en nationale samenhang, kan het een broedplaats worden voor overhaaste en ongecoördineerde beslissingen. Het is nu aan de wetgever, gemeenten en exploitanten om een evenwicht te vinden dat voorspelbaarheid garandeert, investeringen beschermt en tegemoet komt aan de daadwerkelijke behoeften van gemeenschappen en de sector. Wat er op het spel staat is niet alleen de toekomst van AL - het is de geloofwaardigheid van het beleid voor openbare huisvesting en toerisme in Portugal.

door Maria do Rosário Tavares de Pina, Associate of Real Estate bij CCA Law Firm.

www.getg oldenvisa.com