Miles de contratos de arrendamiento firmados antes de 1990 siguen en vigor, con valores de alquiler totalmente desconectados de la realidad económica y habitacional actual del país. Muchos propietarios reciben alquileres tan simbólicos que ni siquiera pueden cubrir los gastos mínimos de mantenimiento de los inmuebles. Este desequilibrio es uno de los factores que alimentan la crisis de la vivienda: desincentiva el arrendamiento, conduce a la degradación del parque inmobiliario y contribuye a la contracción de la oferta.

A pesar de los esfuerzos por modernizar el marco jurídico con la introducción del Nuevo Régimen de Arrendamientos Urbanos (NRAU) en 2006, la transición a este nuevo modelo se ha pospuesto repetidamente. Las excepciones mantenidas para los arrendamientos más antiguos, incluso cuando se justifican por motivos sociales, terminaron por cristalizar una prolongada injusticia para los arrendadores, que se ven obligados a soportar la carga financiera de una política pública sin compensación alguna.

Es hora de mirar hacia el futuro y encontrar soluciones que garanticen la protección de quienes realmente la necesitan, al tiempo que se restablece la justicia contractual y se fomenta la revitalización del mercado del alquiler en Portugal.

Los orígenes de la congelación de los alquileres en Portugal se remontan a la legislación de principios del siglo XX y se intensificaron durante el Estado Novo mediante la imposición de rígidos límites a los alquileres y sucesivas restricciones a la libertad contractual. Tras el 25 de abril de 1974, la tendencia se agravó con medidas que suspendieron los desahucios y bloquearon las actualizaciones de los alquileres, consolidando un régimen que se prolongaría durante décadas en los arrendamientos de viviendas anteriores a 1990.

Con la entrada en vigor de la NRAU, aprobada en 2006, se intentó establecer un sistema de actualización progresiva de las rentas, en particular mediante un mecanismo de transición al régimen jurídico general. Sin embargo, esta transición estuvo fuertemente condicionada por la necesidad de proteger a los inquilinos de edad avanzada o con rentas bajas.

La reforma de 2012 intentó una vez más acercar los alquileres a los valores de mercado, estableciendo plazos para el mantenimiento del régimen anterior. No obstante, el Programa "Mais Habitação", de más reciente implantación, dio prioridad a la protección de los inquilinos con contratos más antiguos, manteniendo de hecho la congelación e introduciendo nuevos obstáculos a la transición de los contratos al régimen general.

Este régimen de excepción persistente, aunque matizado, ha creado un mercado de alquiler urbano profundamente asimétrico, con miles de contratos que aún se rigen por alquileres anticuados, desajustados al contexto económico y jurídico actual.

La congelación continuada durante décadas ha generado un profundo desequilibrio entre propietarios e inquilinos. En muchos casos, los arrendadores reciben rentas mensuales inferiores a cincuenta euros, que ni siquiera cubren los gastos básicos de mantenimiento y conservación. Este desequilibrio contractual socava el principio de equivalencia de las obligaciones, desincentiva la inversión y fomenta el abandono de los edificios urbanos, con claras consecuencias para la calidad de vida y la seguridad urbana.

Los arrendamientos llevan ya más de una década congelados y, sorprendentemente, cuando se esperaba que esta congelación terminara por fin, los Presupuestos Generales del Estado de 2025 traen una nueva sorpresa. En ellos se establece la intención de "corregir las distorsiones creadas en los últimos años en la legislación sobre arrendamientos urbanos, adoptando las medidas necesarias para concluir los procesos de transición de los contratos de arrendamiento de vivienda firmados antes de 1990". Sin embargo, parece poco probable que estas medidas incluyan el tan esperado levantamiento de la congelación que los arrendadores llevan tantos años esperando.

Ahora debemos esperar a las elecciones legislativas previstas para mayo para ver si el paquete "Construir Portugal" -que se estaba aplicando lentamente y que incluye la prometida reforma de la ley de alquileres y el fin de este régimen desigual y asimétrico- saldrá efectivamente adelante. Hasta entonces, los propietarios tendrán que esperar, pacientemente, el tan ansiado deshielo.

por Inês Melo dos Santos, asociada sénior del bufete de abogados CCA.

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