I en analys som CNN Portugal tagit del av påminner kreditvärderingsinstitutet om att "sedan 2015 har huspriserna i Portugal ökat med i genomsnitt 9,1 % per år, vilket är en av de snabbaste tillväxttakterna i EU och långt över genomsnittet för de 27 medlemsstaterna på 5,5 %". Fortsatt ekonomisk tillväxt, låga räntor och investerarnas efterfrågan har bidragit till denna utveckling".

Nu har scenariot förändrats: "Ekonomin bromsar in, den höga inflationen driver upp räntorna och det är troligt att investerarnas efterfrågan kommer att börja avta, vilket ökar risken för fallande priser". Myndighetens analys säger till och med att "bostadspriserna har överskridit de inneboende värdena, vilket förvärrar risken för en korrigering".

"Överhettat"

Detta beror på att de årliga lönsamhetskvoterna (för att bedöma om det är billigare att hyra eller köpa) och tillgängligheten till bostäder har överskridit nivå 1 i Portugal. Detta innebär att portugisiska familjer måste investera cirka 1,3 gånger sin årsinkomst för att köpa ett hus. Detta kan betraktas som en överhettningsfaktor på marknaden och leda till en korrigering under de kommande månaderna.

Korrigeringen på fastighetsmarknaden kan särskilt drabba familjer med hypotekslån. "Räntehöjningen kan främst påverka efterfrågan från invånare i Portugal än i andra europeiska länder på grund av makrotillsynsåtgärder", varnar Moody's.

Myndigheten signalerar att "enligt dessa åtgärder måste kreditgivare bland annat bedöma förmågan att betala skulder till räntor som ligger tre procentenheter över realräntan". Åtgärden kan "bidra till att begränsa riskerna när lånekostnaderna stiger", men kan "ta bort tillgången till krediter för potentiella köpare", vilket kommer att få effekter på efterfrågan på bostäder.

Mindre beroende av lån

Trots detta signalerar Moody's, baserat på uppgifter från Portugals centralbank, att mellan 2018 och andra kvartalet 2022 "köptes cirka 50 procent av husen kontant" och inte genom bankkrediter. Detta innebär ett mindre beroende av lån än i andra europeiska länder. För tio år sedan utgjorde kontantköp cirka 25 %.

Stigande räntor har också gjort fastighetstillgångar mindre attraktiva för utländska investerare, som stod för 11,7 % av förvärven i juni 2022. Om programmet för gyllene visum verkligen upphör kommer Portugal att bli mindre attraktivt för utlänningar, vilket bidrog till att huspriserna sedan 2011 har fördubblats i områdena Lissabon, Porto och i Algarve-regionen.