No entanto, a rescisão do contrato e o pagamento da compensação “devem ser suportados por um acordo escrito entre as partes, bem como por um documento de liquidação que, sem qualquer dúvida, permita identificar o valor” da compensação, alerta o Fisco.

A questão foi levantada por um proprietário que tem um contrato de arrendamento anterior a 1990 e que não pode fazer a transição para o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) porque o inquilino tem mais de 65 anos ou porque sua renda é muito baixa, de acordo com um relatório do ECO.

O proprietário até tentou vender a casa com o inquilino, mas não teve sucesso. Portanto, “considerou chegar a um acordo com o inquilino para que ele renuncie à sua posição contratual em troca do pagamento da compensação

”.

Portanto, “questiona se alguma compensação ao inquilino como forma de rescindir o contrato pode ser considerada como uma cobrança no âmbito da categoria G, nos termos do artigo 51, parágrafo 1, alínea a) do Código do IRS”. Em outras palavras, o contribuinte em questão pergunta se tal despesa pode ser dedutível do Imposto de Renda devido sobre ganhos de capital gerados pela venda do imóvel

.

A instrução da Autoridade Tributária começa por esclarecer que, “na sequência das alterações ao Código do IRS introduzidas” pela reforma da tributação das pessoas singulares de 2014, a Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro, passa a ter em conta o seguinte: “Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, o valor de aquisição será acrescido dos custos de [...] compensação comprovadamente paga pela renúncia onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes aos contratos relacionados a esses ativos”.

O projeto de reforma do IRS de 2014 justificou a extensão da dedução à compensação paga aos inquilinos por violação de contrato pelo locador, considerando que o regime anterior era “injustificadamente restritivo em termos de despesas elegíveis para fins de determinação dessas mais-valias”, quando “exclui a dedutibilidade das despesas efetivamente e necessariamente incorridas para obtê-las”.

“Com o objetivo de assegurar uma tributação mais justa, que atenda à capacidade contributiva real, entende-se que a gama de despesas a serem consideradas na determinação de ganhos e perdas de capital deve ser ampliada, para incluir a compensação comprovadamente paga pela renúncia onerosa de posições contratuais ou outros direitos relacionados a imóveis”, de acordo com o argumento apresentado no âmbito do projeto de reforma do Imposto de Renda.

Assim, “desde que a compensação, pela rescisão do contrato de arrendamento, seja comprovadamente paga ao locatário/inquilino, pode ser considerada elegível” para ser deduzida do imposto a pagar sobre a mais-valia gerada pela venda do imóvel, conclui a AT.

No entanto, para esse fim, “o pagamento da referida compensação deve ser apoiado por um acordo escrito entre as partes, bem como por um documento de liquidação que, sem qualquer dúvida, permita a identificação do valor da mesma, dos envolvidos na transação e do imóvel em questão e deve ser registrado no Anexo G, no campo de despesas e encargos, da declaração Modelo 3 do IRS, referente ao ano da venda do imóvel”, segundo o Fisco.